《张家港市工业用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》政策解读

（一）适用范围：本办法适用于本市行政区域内的工业用地。工业用地使用权转让、出租、抵押重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。

（二）交易条件：工业用地使用权转让、出租、抵押的，应符合相关法律法规有关土地使用权流转的规定，满足土地出让批准文件及合同约定的交易条件。涉及司法处置的，对拟处置工业用地有规划要求、产业准入条件、投资发展监管要求的，相关主管部门及属地区镇应配合司法机关在拍卖公告中做好特别提示。

（三）转让管理。

1.转让范围。将各类导致工业用地使用权转移的行为都视为工业用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的工业用地使用权转移。工业用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。

2.签订监管协议。在工业用地使用权转让的同时，受让方需与波音真人app下载_亚洲十大信誉平台-官方赌场：或省级以上开发区管委会签订投资发展监管协议，明确项目监管实施主体、投入产出、税收等要求及违约处置条款。土地转让后，出让条件载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。

3.预公告转让。探索实行工业用地预告登记转让制度，未完成开发投资总额25%的转让土地，按照“先投入后转让”原则，在确定投资开发意向后，可以为符合条件的意向投资人依法办理预告登记，待达到转让条件后，再依法办理建设用地使用权转让和不动产转移登记。

4.股权转让。土地使用权人出资比例结构及项目公司股权结构改变的，行政审批部门接到工业用地企业变更登记申请后，应第一时间函告属地区镇，由属地区镇及时与股权转让意向人洽谈和约定后续监管的关键指标约定值。

（四）出租管理。

1.定义。工业用地使用权出租是指土地使用权人将依法取得的工业用地使用权及地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

2.年限。工业用地使用权出租期限由交易双方确定，最高不超过原土地出让合同约定的剩余使用年限，且不得超过20年。

3.权利义务。工业用地使用权出租后，原土地使用权人继续承担出让合同、划拨决定书等用地批准文件中的权利与义务。租赁期内，因买卖、赠与或继承等原因导致土地使用权发生转移的，原出租合同对承租人和新的土地使用权人继续有效。

（五）抵押管理。

1.定义。工业用地使用权抵押是指原土地使用权人作为抵押人将其工业用地使用权连同地上建筑物、其他附着物在不转移抵押财产占有的情况下作为债权担保的行为。

2.工业用地使用权抵押的，土地连同地上建筑物、其他附着物在抵押物价值范围内可以设定多个抵押权人，同时设定多个抵押权人时，应在抵押合同和不动产登记簿中载明抵押权顺位。